Ищете информацию об оптимальных вариантах приобретения недвижимости во Флориде - этом земном раю - для себя или своих клиентов? Предпочтительно по-русски?
С чего начать и что выбрать?
Как это оформляется? Не обманут ли?
Вопросы, вопросы, вопросы...
Южная Флорида (только 4 графства на юго-востоке штата: Монро, Майами – Дейд, Бровард и Пам Бич) - это единственное место в США, где всегда лето и можно купаться в океане круглый год благодаря теплому течению Гольфстрим. Здесь расположены всемирно известные Ки Вест, Майами Бич, Саус Бич, Пам Бич и т. п.
Помимо пляжей здесь всегда присутствует атмосфера праздника: фестивали, концерты, выставки, круизы, рестораны, бутики, казино и все, что пожелаете. Два крупных международных аэропорта и два самых известных круизных морских порта. Многие российские звезды покупают недвижимость во Флориде именно здесь (см. Фотоальбом) - присоединяйтесь!
Выбор недвижимости во Флориде на продажу все еще пока достаточно обширен и цены все еще низки (по сравнению с ажиотажем до кризиса)! Сейчас можно купить квартиру не очень далеко от океана в Южной Флориде за сумму около 100 000 долларов (что было немыслимо до кризиса), а престижные квартиры в роскошных башнях прямо на пляже тоже подешевели в сравнении с докризисным временем. С другой стороны, ценовое дно давно уже пройдено и начался умеренный рост цен на недвижимость Флориды вкупе со значительным увеличением числа продаж (благодаря иностранным инвесторам в первую очередь) - см. *Новости Флориды 2012* - *Новости Флориды 2016* в меню справа.
Практически полностью сошла на нет практика покупки недвижимости во Флориде у банков, которые были вынуждены пойти на изъятие объектов у неплательщиков ипотеки в связи с кризисом. Это хлопотно (банки не приспособлены торговать недвижимостью, их товар - деньги, поэтому много неопределенностей и задержек в процессе покупки недвижимости у банка), но т. к. банкам все же было необходимо от недвижимости на балансах избавляться, то можно было купить дешевле в результате этих хлопот. Хотя стоит заметить, что если цена банковского объекта недвижимости Флориды действительно оказывалась привлекательной, то инвесторы выхватывали его чуть ли не мгновенно.
Прежде всего стоит определиться со своим бюджетом на приобретение и последующее содержание недвижимости во Флориде, а также ясно представить себе цель этой покупки - будете сдавать в аренду или нет? (Некоторые квартиры сдавать нельзя по правилам ассоциации владельцев здания, например).
На короткие сроки сдавать или на длительные?
Нужна ипотека или будете оплачивать всю сумму сразу при покупке?
Есть ли у Вас какие-то специфические требования к этой недвижимости?
Дом или квартиру? Однозначного ответа нет, все зависит от Ваших предпочтений и целей.
Правила ассоциации всегда направлены на то, чтобы всем было удобно жить и никто бы никому не мешал, они разные в разных зданиях, поэтому следует с ними тщательно ознакомиться до покупки, чтобы понимать, в чем Вы можете быть ограничены в своей собственной квартире (впрочем, иногда и ни в чем не будете ограничены).
Процесс оформления покупки недвижимости во Флориде, как и в других штатах США, регулируется и контролируется законом. Это процедура непростая, хотя и абсолютно прозрачная. Обычно так называемый клоузинг или завершение (т. е. закрытие) сделки по покупке - продаже недвижимости проводится адвокатом, который удостоверяет чистоту сделки, чтобы в дальнейшем у нового владельца не могло возникнуть никаких осложнений с законом.
Это может быть Агент по недвижимости, среди которых есть и русско-говорящие. Чтобы понять, в чьих интересах будет действовать агент, давайте посмотрим на его систему работы и оплаты.
Очевидно, что как бы ни были агенты по недвижимости милы и обходительны с Вами, они никогда НЕ РАБОТАЮТ в Ваших интересах, а преданы исключительно интересам продавца - и это так по закону, т. е. фактически играют на стороне противника. К тому же они никогда не покажут Вам никакие объекты, выставленные на продажу самим хозяином недвижимости без договора с каким-либо агентом, т. к. при такой покупке агент обычно бы остался без оплаты.
Конечно, есть вариант, что Вы сами можете подписать с агентом по недвижимости договор, обязуясь оплатить ему сами комиссию от покупателя в том случае, если продавец не платит. Но давайте посмотрим, чем это чревато для Вас. Во-первых, может так сложиться, что Вы будете обязаны заплатить комиссию, даже если сами найдете подходящий объект (случайный знакомый в разговоре упомянул, что его сосед продает как раз то, что Вы ищете, например), а во-вторых, все равно этот, уже ЯКОБЫ ВАШ агент, которому Вы платите, будет заинтересован вовсе не в низкой, а в самой высокой цене сделки, т. к. это увеличивает его заработок, исчисляемый в процентах!
Для российских агентов по недвижимости, посылающих клиентов-покупателей к американскому агенту и намеревающихся получить свою долю его комиссионных, есть своя специфическая проблема - американский лицензированный агент по недвижимости по закону имеет право делиться комиссионными ТОЛЬКО с другим лицензированным американским агентом, а всем прочим лицам он может платить лишь так называемую плату за нахождение (клиента либо объекта недвижимости), которая существенно ниже. Следовательно, потребуется специальное юридическое соглашение по оплате Ваших посреднических услуг.
Альтернативу агенту представляет русско-говорящий Консультант по недвижимости, который не оплачивается Вами в процентах от сделки, никак не зависит от окончательной цены покупки, а следовательно, будет действительно работать в ВАШИХ интересах. К тому же оплата Консультанта будет в сумме существенно ниже комиссии агента, особенно при дорогой покупке.(Это только так говорится, что, мол, услуги агента бесплатны для покупателя, а агенту, мол, платит продавец... Но откуда у продавца возьмутся деньги? Только от покупателя он их получит! Т.е. комиссионные включены в цену недвижимости, и в конечном итоге их платит покупатель! Хотя и не непосредственно...)
Ваши вопросы и пожелания отправляйте, пожалуйста, через форму Обратной связи , или сделайте заявку на подбор вариантов недвижимости во Флориде .
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
