4-й квартал 2009
Продажа недвижимости во Флориде все набирает темп
Как сообщает Ассоциация Риелторов Флориды, продажи домов на вторичном рынке недвижимости Флориды возросли опять, что делает октябрь 2009 уже 14-м месяцем роста активности покупателей.
Показатели октября также превысили сентябрьские как по продажам домов, так и квартир на вторичном рынке. Всего в октябре 2009 было продано 15 160 домов, что в сравнении с 10 444 домов, проданных в октябре прошлого, 2008 года, дает рост продаж домов во Флориде на 45%. Рост продаж в октябре в сравнении с сентябрем 2009 составляет 5,1%.
Соответствующие показатели роста количества продаж квартир во Флориде: 82% и 6,1%.
Срединная цена дома, проданного в октябре 2009 во Флориде, была 140 300 долларов, что на 17% ниже, чем 169 700 долларов год назад. Аналитики отмечают, что продажи домов, отобранных банками у владельцев за неуплату ипотеки, давят на средние цены в сторону снижения, т.к. эти дома продаются обычно со скидкой. Срединная цена - это та, ниже которой продана одна половина домов, а выше - другая.
Интересно отметить, что по данным Национальной Ассоциации Риелторов аналогичный показатель срединной цены проданных домов в сентябре 2009 составляет 296 090 долларов для Калифорнии, 290 000 долларов для Массачусетса, 261 700 долларов для Мериленда и 213 900 долларов для штата Нью Йорк.
Продажи квартир во Флориде растут следующим образом: 5 398 продано в октябре 2009, что в сравнении с 2 958, проданных год назад, дает рост продаж 82%.
Срединная цена проданных квартир во Флориде составляет 105 200 долларов, что в сравнении с 147 900 долларов год назад, показывает падение цен на 29%.
Главный экономист Национальной Ассоциации Риелторов США Лоуренс Юн комментирует: "Мы наблюдаем ранние признаки стабилизации цен, но сейчас нужен стабильный поток покупателей, чтобы распродать скопившееся на рынке избыточное количество недвижимости и вернуться к нормальному функционированию рынка с постоянным ростом цен"
***
3-й квартал 2009
Продавцы недвижимости Флориды снижают цены, чтобы привлечь покупателей
Как сообщает Майами Геральд, самая популярная газета Майами, со ссылкой на Trulia.com, информационный сайт недвижимости, в августе 2009 27% продавцов домов и квартир в графстве Майами-Дейд снизили цены, пытаясь этим привлечь покупателей.
Продавцы снизили цены домов на 14%, уменьшив общую цену, запрашиваемую за недвижимость в графстве Майами-Дейд, на 749 000 миллионов долларов.
Город Майами с пригородами занимает 23-е место среди 50-ти рынков недвижимости, испытывающих самое большое снижение цен.
В соседнем графстве Бровард, по сведениям того же источника, 23% продавцов снизили цены на продаваемую ими недвижимость в среднем на 14%, что дает примерно 312 000 миллионов общего снижения стоимости.
***
2-й квартал 2009
Процент по ипотеке растет, но жилье в Южной Флориде по-прежнему продается
Как сообщает популярная флоридская газета Sun-Sentinel: рынок недвижимости Флориды был в упадке уже более 4-х лет, а сейчас новый вызов - процентная ставка по ипотеке выросла на 1% за последний месяц.
Но специалисты по недвижимости Флориды говорят, что это - незначительная угроза. Хотя более высокие ставки увеличивают месячные платежи покупателей, но цены на дома снизились очень значительно.
"Я не думаю, что такие ставки могут действительно создать проблемы", говорит Брайан Пол, глава Ассоциации Риелторов Пам Бич, - "поскольку цены все еще исключительно низкие."
В графстве Пам Бич срединная цена дома составила 223 000 долларов в мае 2009, в сравнении с 380 000 два года назад.
В графстве Бровард, где цены тоже упали - с 364 000 долларов срединной цены продаж домов два года назад до 180 000 в этом мае - число проданных домов увеличивается уже в течение последних 10 месяцев.
Политики из Федерального Резерва высказываются в том смысле, что они собираются удерживать низкую процентную ставку в целях стимулирования экономики. В середине июня средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке составила 5,59%, что выше в сравнении с 4,82% в середине мая.
Это увеличение на 1 % может добавить примерно 62 доллара в месяц к платежу по ипотеке в 100 000 долларов. При фиксированной ставке на 30 лет, выплата по ипотеке без учета налога на недвижимость и страховки составляет примерно 522 доллара при ставке 4,75% и 584 доллара при 5,75%.
"Увеличение ставок может остановить некоторых покупателей, но зато может подтолкнуть других покупать сейчас, поскольку они опасаются, что ставки будут и дальше расти", - так считает глава Ассоциации Риелторов Форт Лодердейла Ричард Баркетт.
***
1-й квартал 2009
CNN Money: Недвижимость Майами - дешево и сердито
Цены на недвижимость Флориды росли неимоверно, а затем упали еще быстрее. Покупатели возвращаются с падением цен. Познакомьтесь с Терезой Кассамиси, владелицей дома за 85 000 долларов:
Иветт Кастилло думала, что покупка недвижимости в такое время была для нее невозможна. Но когда подруга сказала ей, что в Майами можно найти потрясающе низкие цены, Кастилло решила попробовать. К ее большому удивлению, она обнаружила, что близко к океану в модном районе Брикел она может купить квартиру с месячными выплатами по ипотеке меньше, чем ее аренда 1200 долларов в месяц, что она платила в более удаленном районе Дорал.
Она купила квартиру за 99 000 долларов, которая была отобрана банком у предыдущего хозяина за неуплату ипотеки, и где требовалась всего лишь свежая покраска. Пару лет назад эта квартира была продана за 185 000 долларов.
24 - летняя Кастилло, владелица маркетингового агентства, говорит: "Это была замечательная возможность. Я не колебалась ни минуты. Я получаю намного больше за мои деньги".
Кастилло - одна из тысяч тех людей, что охотятся за домами и квартирами в Майами, где недвижимость сейчас продается за доли той цены, что была пару лет назад. Совсем недавно рынок недвижимости Майами был одним из самых перегретых в США. Строительные краны вздымались в небеса по всему горизонту, т. к. застройщики спешили получить свою прибыль. Цены на недвижимость поднялись на 75% в течение 3-х лет, а некоторые особо популярные адреса удвоились в цене.
Пик пришелся на конец 2005, а потом настал крах. По мере нарастания количества объектов, отобранных банками у неплательщиков ипотеки, цены на недвижимость в Южной Флориде упали в среднем на 36%.
В феврале 2009 изъятых домов было 8,9%, по сравнению с 3,8% год назад. По всей стране это количество составило 1,7%. Продажи почти не совершались в прошлом году.
Однако в последние месяцы низкие цены и низкие проценты по ипотеке стали привлекать покупателей. Люди, покупающие свой первый дом, находят цены, которые могут себе позволить, а инвесторы впервые за несколько лет говорят, что они в состоянии вести переговоры по разумным ценам.
Число продаж поражает. Только в феврале 2009 продажи квартир увеличились на 78% по сравнению с февралем прошлого года, а домов на 68%, по сведениям некоторых риелторов. Рон Платт, агент Келлер Вильямс Риелти, говорит: "Я сейчас занят больше, чем на пике рынка".
Майами – не единственное место, испытывающее возрождение. Продажи растут по всей Флориде. В чем причина? Очень низкие цены на изъятую банками недвижимость. Продажи изъятых объектов и так называемые шорт-сейлы, когда банки соглашаются продать дешевле и списать остаток долга, составляют до двух третей всех сделок по недвижимости в Майами. Эти продажи ведут к падению цен.
В феврале 2009 средняя цена квартир упала на половину, а домов на 36% по сравнению с прошлым годом, по сведениям группы риелторов. Некоторые новостройки, что продавались примерно по 500 000 долларов, сейчас идут за четверть цены.
Агенты говорят, что еще будет падение до начала стабилизации. Рынок недвижимости Майами пока далек от своей нормы. Большинство экспертов соглашаются, что цены упадут еще на 10% или около того. Потом они стабилизируются. Финансирование остается проблемой для некоторых покупателей, особенно покупателей квартир. Те, кто оплачивает недвижимость полностью при покупке, имеют важное преимущество. Рон Шаффилд, президент Эсслингер Вутен Максвелл Риелти, говорит: "Мы знаем, что желающие купить недвижимость есть. Они просто не могут получить финансирование".
Майами также отличается огромным количеством объектов на продажу: 13 200 домов и 21 000 квартир, как сообщает Рик Берч, президент Ассоциации Риелторов Большого Майами и Пляжей. Это количество домов они могут распродать за 31 месяц, а квартир - за 52 месяца, при сегодняшних темпах продаж. А банковские изъятия продолжаются и поступают на рынок. Берч надеется, что рынок все же поглотит это количество к концу следующего года. Он отмечает, что в прошлом году в июле на продаже стояли 43 100 объектов. Но он оптимист. Другие эксперты говорят, что это займет годы, пока дело дойдет до истинного признака нормального рынка с предложением, которое может быть распродано за 6 – 8 месяцев.
Покупатели продолжают прибывать. Неопределенность рынка Майами, включая возможность дальнейшего падения цен, их не останавливает.
Вот Рикардо Мелендес, менеджер корпорации, 47 лет. После того, как в прошлом году он потерял деньги на квартире, купленной в 2007, он выжидал, чувствуя, что недвижимость по-прежнему слишком дорогая. Потом его агент, Кевин Вейле, показал ему квартиру за 120 000 долларов, примерно четверть цены, за которую она была продана в 2005. Роскошная квартира в здании со всеми мыслимыми удобствами, с балконом вокруг всей квартиры с видом на залив Бискейн почти не требовала никакого ремонта. Мелендес купил ее в конце марта. Он говорит: "Если я и потеряю что-то сейчас, но потом стоимость вырастет, то мне это подходит. Я собираюсь жить в этой квартире по крайней мере 5 лет".
Некоторые покупатели видят, что они могут приобрести все большие и лучшие объекты с каждым проходяшим месяцем. Когда Рауль Ламус, финансовый директор, переехавший в южную Флориду из Буэнос-Айреса с женой и двумя детьми, начал искать дом год назад в роскошном районе Пайнкрест к югу от Майами, он мог себе позволить дом примерно 500 кв. м. на участке в пол-акра. Через 6 месяцев он понял, что может купить дом большего размера, на большем участке и ближе к воде. Ламус говорит, что те дома, что они смотрели позже, были гораздо лучше тех, что они смотрели в начале.
В конце концов в феврале, хорошо поторговавшись, он купил великолепный дом за 1,7 миллионов долларов, с противо-ураганными окнами и бассейном, на участке в акр. Этот дом был поставлен на продажу в 2007 за 2,5 миллиона.
Падающие цены вернули инвесторов на рынок - очень хороший признак для агентов по недвижимости, которые надеются распродать инвесторам большое количество избыточных предложений.
Многие инвесторы выжидали до сих пор, либо потому что цены были слишком высоки, либо потому что они много потеряли при падении цен.
Тереза Кассамиси, инвестор с 20-летним стажем, прекратила скупать недвижимость в 2002 году. Она не хотела быть вовлечена в гонку цен и опасалась, что рынок может повернуться. Сейчас она активно занята поиском инвестиционных вариантов.
В прошлом месяце она приобрела у банка дом под ремонт в рабочем районе северного Майами за 85 000 долларов. Этот дом был продан за 410 000 долларов два года назад. Кассамиси, которая работает в ипотечном бизнесе, планирует потратить примерно 30 000 долларов на новую кухню, ванную комнату и крышу. После этого она надеется продать дом за 190 000 долларов. Сейчас она в поисках следующих выгодных вариантов. Она говорит, что банки согласны уступать в цене, поскольку им надо ликвидировать изъятые дома из своей отчетности.
***
Консультант по недвижимости – Ваш помощник и представитель по абсолютно всем вопросам приобретения и последующего управления недвижимостью во Флориде, США.
Ваши вопросы и пожелания отправляйте, пожалуйста, через форму обратной связи.
С уважением,
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков