4-ый квартал 2012
*Флиппинг* опять входит в моду
Как пишет Майами Геральд, во времена бума недвижимости флиппинг (покупка с перепродажей) заработал нехорошую славу благодаря спекулянтам, купившим и тут же перепродавшим миллионы домов и квартир с получением легкой прибыли. Но эта практика опять возрождается, поскольку рынок недвижимости США оживает. Майами стоит №4 в списке самых популярных для флиппинга городов США сейчас.
Количество перепроданных домов за прошедший год увеличилось на 25% по сравнению с предыдущим годом, и прибыль от каждой такой сделки во Флориде составляет от 30 000 до 40 000 долларов по разным источникам.
Консультанты, изучающие тенденции рынка недвижимости, полагают это признаком оздоровления рынка недвижимости США – то, что количество перепроданных домов резко увеличилось, что означает изменение динамики цен с падения на рост, поскольку именно в растущем рынке цен на недвижимость флипперы процветают более всего.
Во Флориде за прошедшие полгода было перепродано 15 000 объектов недвижимости – второе место по стране после Калифорнии, где было перепродано 26 000 (но Калифорния больше Флориды и по размеру, и по населению).
Инвесторы скупают за наличные отобранные банками за неуплату ипотеки дома и шорт-сейлы (продающиеся ниже суммы ипотеки объекты) по сниженным ценам и перепродают по рыночным. В Майами нередки так называемые войны предложений (конечно, если объект недвижимости продается существенно ниже рыночной цены).
Флипперы сегодняшнего дня отличаются от тех, что были во времена бума. Тогда это были чистые спекуляции на очень быстром росте цен. Теперь флипперы гораздо более осторожны и в основном полагаются на некоторое улучшение объекта недвижимости для перепродажи, скупая за наличные объекты в плохом состоянии и восстанавливая их, что играет свою положительную роль для рынка недвижимости.
***
3-ий квартал 2012
Майами, Флорида, назван №1 в списке растущих рынков недвижимости в США
Независимые аналитики рынка недвижимости США из компании www.housingpredictor.com опубликовали список городов США, которые считают самыми перспективными в 2012 в смысле роста рынка недвижимости. Первое место занимает Майами, третье Форт Лодердейл и шестое Тампа, все во Флориде.
Аналитики объясняют это тем, что крах рынка недвижимости во Флориде был одним из самых худших в стране, а сейчас, благодаря иностранным инвесторам, скупающим сильно подешевевшую недвижимость Флориды за наличные, рынок недвижимости Флориды, а в особенности Майами, поднимается быстрее, чем где бы то ни было.
Не все рынки недвижимости Флориды испытывают одинаковый рост, как показывает анализ, но процесс пошел в сегменте престижной недвижимости в популярных местах отдыха, а остальные последуют. Количество продаж домов и квартир во Флориде увеличивается, что непременно повлечет и рост цен. Проблемы все еще сохраняются, поскольку в последнее время продажи недвижимости во Флориде, США обеспечиваются преимущественно иностранными покупателями и в основном за наличные, тогда как местные покупатели все еще страдают от высокой безработицы.
***
1-ое полугодие 2012 г.
Тенденции продажи квартир во Флориде, США
В качестве примеров реальных цен на квартиры во Флориде в 1-ом полугодии 2012 возьмем завершенные продажи в излюбленном состоятельными русскими городке Санни Айлз Бич – на севере Майами, расположен ленточкой вдоль побережья (т.е. пляж у вас либо у порога, либо через дорогу), застроен очень роскошными и просто роскошными высотными зданиями (т.е. в основном тут покупают квартиры, а домов на одну семью мало в этом месте), с русскими магазинами, ресторанами, парикмахерами, врачами и т. п.
Следует заметить, что цены на недвижимость во Флориде сейчас находятся примерно на уровне 50% от пика 2005 - 2006 годов. Некоторые эксперты полагают, что ценовое дно достигнуто, поскольку экономика США начинает медленно восстанавливаться, тогда как другие указывают на то, что банки все еще владеют огромным количеством квартир и домов, отобранных у владельцев за неуплаты по ипотеке, и выход этих квартир и домов на рынок будет еще тянуть цены вниз.
Будущего не знает никто, а в настоящем ясно только одно – цены на недвижимость Флориды примерно стоят на месте, а число продаж выросло и продолжает расти, т.к. инвесторы в недвижимость Флориды (в их числе - многие иностранные инвесторы) скупают недвижимость во Флориде во все возрастающем количестве, надеясь либо на перепродажу в будущем, когда цены вырастут, либо на доход от сдачи жилья в аренду, либо на оба фактора сразу.
Итак, примеры завершенных в 1-ом полугодии 2012 г. сделок по продаже квартир в Санни Айлз Бич, Флорида в различных ценовых диапазонах по убывающей (из официальных источников, цифры площади и цены за кв. м. округлены при переводе в метрическую систему в разумных пределах для наглядности):
1. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 370 кв. м., 4 спальни, 7 ванн, 12-ый этаж 37-этажного дома, продана за 3 250 000 долларов (по 8 700 долларов за кв. м.)
2. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 260 кв. м., 4 спальни, 5 ванн, 37-ой этаж 53-этажного дома, продана за 1 800 000 долларов (по 7 000 долларов за кв. м.)
3. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 200 кв. м., 3 спальни, 4 ванны, 17-ый этаж 43-этажного дома, продана за 1 015 000 долларов (по 5000 долларов за кв. м.)
4. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 190 кв. м., 2 спальни, 3 ванны, 25-ый этаж 40-этажного дома, продана за 850 000 долларов (по 4500 долларов за кв. м.)
5. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 170 кв. м., 2 спальни, 2 ванны, 24-ый этаж 29-этажного дома, продана за 550 000 долларов (по 3200 долларов за кв. м.)
6. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 100 кв. м., 1 спальня, 1 ванна, 9-ый этаж 27-этажного дома, продана за 283 000 долларов (по 2800 долларов за кв. м.)
7. Квартира во Флориде на Коллинз авеню в Санни Айлз Бич, площадью 150 кв. м., 2 спальни, 2 ванны, 3-ий этаж 17-этажного дома, продана за 175 000 долларов (по 1200 долларов за кв. м.) – пожалуй, что в престижном Санни Айлз Бич даже при таких низких ценах, как сейчас, трудно, если вообще возможно, найти что-то дешевле 1 000 долларов за кв. м...
Если вас интересует более подробный обзор того, что можно купить в конкретном ценовом диапазоне (или жилье в другом каком-то месте Флориды), обращайтесь с запросом, пожалуйста.
***
Консультант по недвижимости – Ваш помощник и представитель по абсолютно всем вопросам приобретения и последующего управления недвижимостью во Флориде, США.
Ваши вопросы и пожелания отправляйте, пожалуйста, через форму обратной связи.
С уважением,
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков