Недвижимость Флориды
Новости Флориды2010
4-ый квартал 2010
Иностранцы скупают недвижимость Флориды
Как сообщает газета Южной Флориды Palm Beach Post , иностранные покупатели поддерживают рынок недвижимости Флориды на плаву – 22% всех иностранных покупателей недвижимости в США покупают дом или квартиру во Флориде.
Это делает Флориду – Штат Солнечного Света - №1 в предпочтениях иностранцев в США. Калифорния – Золотой Штат - с 12% иностранных покупателей занимает второе место.
Очень низкие флоридские цены и слабый американский доллар продолжают привлекать канадских и европейских покупателей недвижимости.
Последние статистические данные показывают, что покупатели с постоянным местом жительства вне пределов США потратили 41 миллиард долларов на покупку жилой недвижимости в США за год – это 4% рынка жилой недвижимости за это время.
"Я проводил презентацию дома за 500.000 долларов с лишним, и канадец пришел и купил его в тот же день", говорит риелтор Джеф Лихтенштейн из Пам Бич Гарденз. "Как только иностранцы купят у вас, они приводят своих друзей"
"И семью", добавляет газета. Аннетт Аалбертс из Амстердама купила два дома в Юпитере для себя и своей дочери, за 4,5 миллиона долларов в суммарном выражении.
Однако большинство иностранных покупателей не метят так высоко. По США средняя цена дома, купленного иностранцем, составляет 219.400 долларов.
"Иностранные покупатели чрезвычайно важны, потому что они помогают распродать излишек домов, скопившихся на рынке", говорит Дженни Хьертас, начальник отдела международных продаж консалтинговой фирмы Condo Vultures из Майами.
По оценке Хьертас, 30% всех продаж недвижимости в 3-х графствах Южной Флориды – Пам Бич, Бровард и Майами-Дейд – совершаются с участием иностранных покупателей.
Доменик Триумбари из Торонто купил 2 объекта в Пам Бич Гранде. Эти дома в пригороде Вест Пам Бича были куплены предыдущими хозяевами за 165.000 и 180.000 долларов в 2006.
Триумбари купил их сейчас по 60.000 долларов каждый, заплатил наличными и даже не приезжал взглянуть на них.
"Я знаю, что они в Вест Пам Бич, но не уверен – где именно", сказал по телефону Триумбари, который сдает эти дома в аренду. "Цифры дают правильный результат сейчас. Можно сделать деньги на своей инвестиции"
Триумбари также ищет дом для себя в Южной Флориде. "Я был на многих островах Карибского моря, но мне больше нравится Флорида", говорит он.
55% иностранных покупателей платят наличными за недвижимость в США в целом, поскольку для иностранцев получить ипотеку стало гораздо труднее. Во Флориде 82% иностранных покупателей заплатили наличными.
Риелтор Крейг Фиалковски из Пам Бич Гарденз говорит, что почти все его иностранные покупатели платят наличными и не приезжают для осмотра объектов.
Обычно они ищут выгодные сделки на дома, которые можно сдать в аренду.
"Покупатели хотят получить хороший возврат на вложенные средства", говорит Фиалковски. "Доход может быть действительно впечатляющим"
***
3-й квартал 2010
Скупка недвижимости Южной Флориды оптом
Если Вы любите очень выгодные покупки, то недвижимость Южной Флориды сейчас как раз отвечает Вам взаимностью, сообщает Fox News.
НО, есть одно большое НО – и в сегодняшнем экономическом климате США это действительно очень большое НО – Вы должны иметь полную сумму наличными для покупки. Если деньги у Вас есть, то Вы можете купить кондо в Майами Бич в двух кварталах от пляжа за 50.000 долларов. Имейте в виду, это же кондо стоило 172.000 долларов всего несколько лет назад. И в Майами-Дейд, Бровард и Пам Бич графствах Южной Флориды сейчас 6.000 таких объектов на рынке, которые были изъяты банками у собственников за неплатежи ипотеки и продаются по заниженным ценам без предоставления новой ипотеки.
"Это капитализм в чистом виде. Если у Вас нет денег, у Вас нет шанса", - говорит Питер Залевски из аналитической компании Condo Vultures.
Южная Флорида, и Майами в частности, являют собой как раз полную картину всего, что пошло неправильно в годы, предшествовавшие краху 2007 года. Залевски подсчитал, что с 1960-х до 2002 были построены 11.500 кондо, а с 2002 до 2007 это число вновь поступивших на рынок квартир утроилось до 34.000! И сейчас, пока рынок недвижимости продолжает агонизировать, существует излишек кондоминиумов в таких городах как Майами, где возможны покупки квартир оптом по ценам ниже, чем они обошлись застройщику.
Ангел и Сантъяго Херрера из Венесуелы недавно потратили 7 миллионов долларов на покупку оптом 39-ти квартир в центре Майами. 17 из них они тут же перепродали с выгодой, а остальные сдают в аренду жильцам. Через 3-5 лет они рассчитывают продать их за удвоенную сумму в сравнении с тем, что заплатили.
"Рынок никогда не стоял так низко, как сейчас, а когда Вы внизу, то единственное направление движения – это вверх", - говорит Ангел.
Большинство оптовых покупок недвижимости в Южной Флориде совершаются иностранными инвесторами, которые усматривают в этом замечательную возможность для инвестирования. И что самое важное, они покупают 100% за наличные.
***
2-ой квартал 2010
Падение цен на элитную недвижимость Флориды
Sun-Sentinel, популярная газета Южной Флориды, провела свой анализ падения цен на элитную недвижимость во Флориде. Она пишет:
Два года назад Фишер Айленд, элитный район Майами, занимающий небольшой остров вблизи знаменитого Майами Бич, находился на самом верху списка самых дорогих мест в США. С медианной ценой дома в 3,85 миллионов долларов остров был отмечен как №1 в списке Форбса, и пресса много о нем писала.
Это было тогда. Сейчас часть недвижимости на острове площадью 87 га находится в процессе передачи банкам за неуплату долга по ипотеке, 23 жителя никак не оправятся от потерь в связи с аферой Берни Мадофа, а медианная цена скользнула на 15% вниз по сравнению со временем публикации того списка Форбса.
Тот №1? Прощай... Когда Форбс опубликовал новый список самых дорогих мест США прошлой осенью, Фишер Айленд стал №33.
Но люди на острове, отделенном небольшим проливом от Майами, выказывают оптимизм, что, конечно, легче делать, если невзирая на некоторые потери, ты все еще чувствуешь себя очень, очень комфортно.
''Фишер Айленд обладает одним огромным преимуществом - он мал, и я убежден, что спрос будет всегда превышать предложение. Хотя цены и упали по сравнению с пиком, когда они были сумасшедшими, но я по-прежнему думаю, что это - самое лучшее место за мои деньги'', - говорит постоянный житель острова Стивен Некман, торговец антикварными драгоценностями.
Аналитик недвижимости Флориды Дэвид Дэбби, президент Дэбби Групп из Корал Гейблз, утверждает, что рынок элитной недвижимости тоже пострадал, как и весь прочий, но не столь сильно. И элитная недвижимость будет первой, когда рынок начнет подниматься. Она будет вести и направлять рынок недвижимости Флориды.
Окруженный со всех сторон водой остров, куда можно попасть только на яхте, вертолете или пароме из Майами (постороннему нужно пройти предварительную проверку и иметь приглашение от кого-то на острове, чтобы подняться на паром), Фишер Айленд обладает уникальной атмосферой. Кругом расхаживают павлины, а жители передвигаются по острову на гольф-карах.
Население этого кусочка суши в океане в виду Майами Бич составляет 1 500 человек, проживающих в 685 объектах недвижимости, подавляющее большинство из которых составляют кондо. Многие жители не находятся здесь круглый год.
Все владельцы недвижимости являются членами Ассоциации Фишер Айленд и платят членские взносы на содержание острова, а также они входят в одну из 22 ассоциаций владельцев зданий и платят там на содержание своего здания. Все владельцы недвижимости на острове совокупно вносят в городскую казну 35 миллионов долларов ежегодно в виде налога на недвижимость, но практически никаких услуг не требуют от города.
Некоторые знаменитости, которые владели или владеют недвижимостью на острове: телеведущая Опра Уинфри, режиссер Мел Брукс, актриса Шарон Глесс, первая леди Флориды Карол Крайст, спортсмены Борис Беккер, Андре Агасси, Штефи Граф, Сергей Гончар, композитор Игорь Крутой.
Остров назван в честь девелопера из Майами Карла Фишера, который, как гласит легенда, обменял этот остров на роскошную яхту Вандербильта, а тот выстроил здесь дворец, являющийся в настоящее время помещением клуба.
Как он ни уникален, но все же остров не иммунен к той же экономической проблеме, что и Южная Флорида, и вся страна США.
Жители и агенты по недвижимости надеются, что привилегированное расположение острова Фишер Айленд, абсолютная безопасность, чистейшие пляжи и вид на океан отовсюду являются теми качествами, которые переломят падение цен.
В то время, как многие ассоциации владельцев недвижимости урезают расходы, чтобы пережить кризис, Фишер Айленд осуществляет 60-ти миллионный проект реконструкции. Уже обновлены отель, теннисные корты, причал для яхт, гольф-поле и пляжный клуб. На очереди реконструкция водолечебницы.
Хотя сегодня некоторые квартиры на острове продаются дешевле 500 000 долларов, но элитный стиль во всем поддерживается неукоснительно.
Одна очень маленькая квартирка-студия даже объявлена на продажу за 190 000 долларов. Она размером, как говорится, с почтовую марку (около 45 кв. м.), но как бы там ни было, это - неслыханно низкая цена для острова.
В настоящее время нет достаточного количества активных покупателей на рынке недвижимости, хотя остров и предоставляет отличный продукт.
С начала 2009 по крайней мере 17 объектов подверглись банковскому процессу отчуждения недвижимости у собственников. Большинство из этих объектов принадлежали спекулянтам, которые инвестировали в слишком многие объекты в дни ажиотажного спроса на недвижимость. Более дюжины объектов сейчас объявлены на продажу как шорт-сейл, т.е. собственник и банк согласны продать за меньшую цену, чем ипотечный долг.
Согласно статистике, 97% объектов недвижимости на острове потеряли в цене за прошедший год.
Однако, Ассоциация Фишер Айленд гарантирует, что качество жизни и сервиса на острове никак не пострадает.
Нынешние суровые времена призывают к некоторым новым способам зарабатывать деньги для ассоциации.
Клуб Фишер Айленд, социальный центр с постоянным членством около 760 человек, недавно разослал персональные предложения группе известных состоятельных людей стать его временными членами на лето - с минимальным взносом в 6 700 долларов. Если это кажется дорого, то сравните со стоимостью постоянного членства - вступительный взнос 250 000 долларов с ежегодным членским взносом 20 000 долларов.
Справка: общее число объектов острова, заявленных на продажу в настоящее время, составляет 120, в диапазоне цен от 30 миллионов до 190 000 долларов.
***
1-ый квартал 2010
Цены на недвижимость Флориды падают, но продажи стабилизируются
Как сообщает популярная флоридская газета Sun Sentinel, цены на недвижимость во Флориде несколько снизились в феврале 2010, но оптимистическое настроение насчет того, что ценовое дно почти достигнуто, преобладает.
В графстве Бровард Южной Флориды (Форт Лодердейл и его окрестности, включая столь любимый русскими Халландейл) медианная цена продаж домов в феврале составила 186 700 долларов, т.е. снизилась на 13% в сравнении с тем же периодом 2009 года, но в то же время чуть-чуть увеличилась в сравнении с январем 2010, когда она была 180 000 долларов, как сообщила Ассоциация Риелторов Флориды.
В соседнем графстве Пам Бич (Вест Пам Бич и его окрестности, включая престижный Бока Ратон) медиана была равна 219 100 долларов, т.е. произошло снижение цен на 4% по сравнению с годом ранее и снижение на 8% по сравнению с 238 600 долларов в январе этого года. Медианная цена – это та средняя цена, выше которой продалась одна половина домов и ниже – другая половина.
Некоторые участники рынка недвижимости Флориды полагают, что продолжающийся процесс отчуждения собственности банками, ужесточение банковских условий выдачи кредитов и окончание срока действия двух федеральных налоговых льгот замедлит продажи и понизит цены в ближайшие месяцы. Но в то же время эти наблюдатели не ожидают ничего подобного тому падению цен, что происходило в последние несколько лет на рынке недвижимости Флориды.
"Я не ожидаю сколько-нибудь существенного падения цен", - говорит Дэвид Дэбби, аналитик в вопросах недвижимости Флориды из Корал Гейбла, Майами. "Цены на недвижимость во Флориде сейчас фактически находятся на том уровне, что люди могут позволить себе покупать".
Хизер Майо, которая надеется купить дом с 4-мя спальнями в Лайтхауз Пойнте, говорит, что они с мужем пару лет назад беспокоились, что никогда не смогут этого себе позволить.
"Сейчас цены стали гораздо более реальными", - говорит 33-летняя Майо, которая работает психологом. "Чувствую, что как раз настало время покупать".
Продажи домов в графстве Бровард возросли на 5% в феврале 2010, а в соседнем графстве Пам Бич на 6%.
Покупатели показали большую заинтересованность в квартирах, продажи которых выросли на 41% в Броварде. Медианная цена квартир снизилась на 17% по сравнению с прошлым годом и составила 71 500 долларов.
Соответсвующие показатели роста продаж квартир при одновременном снижении цен в графстве Пам Бич составили 45% и 96 700 долларов, что на 5% ниже прошлогодней медианы.
"Многие покупатели квартир во Флориде - это инвесторы, которые платят наличными, поскольку рядовому покупателю очень трудно получить сейчас финансирование", - говорит исследователь рынка недвижимости Флориды Бред Хантер из Пам Бич Гарденз.
"Многие инвесторы вполне согласны купить сейчас и на время сдать в аренду, выжидая подъема цен таким образом", - продолжает Хантер.
По всему штату Флорида продажи домов выросли в феврале 2010 на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а медианная цена упала за тот же период на 7% и составляет 131 300 долларов, по сообщению Ассоциации Риелторов Флориды.
По всей стране, по свидетельству Национальной Ассоциации Риелторов США, продажи домов возросли на 7% в сравнении с прошлым годом, а медианная цена составила 165 100 долларов, что на 2% ниже прошлогодней.
Майк Паппас, президент риелторской компании из Майами, утверждает, что в марте 2010 показатели работы его компании самые хорошие за весь последний период, начиная с 2007 года.
Терри Стори, агент по недвижимости из Бока Ратона, тоже очень занята, одновременно оформляя семь сделок. "Мои дома продаются даже чуть дороже, чем я ожидала", - сказала Стори. "Ситуация стабильна", - добавила она.
***
Консультант по недвижимости – Ваш помощник и представитель по абсолютно всем вопросам приобретения и последующего управления недвижимостью во Флориде, США.
Ваши вопросы и пожелания отправляйте, пожалуйста, через форму обратной связи.
С уважением,
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков
| Поиск |
| Друзья сайта |
| Статистика |