Недвижимость Флориды
Новости Флориды 2015
Приношу извинения тем, кто следит за этими новостями из Флориды, за некоторый вынужденный перерыв... Он обусловлен тем, что сервис юкоз распространял свою рекламу поверх моего сайта без всякой возможности ее отключить, таким образом приходящий на сайт посетитель не мог видеть мой контент, а скорее всего думал, что попал на спам... Теперь (написано в 2016 г. - почти через год), похоже, ситуация несколько улучшилась (реклама есть, но сайт тоже можно достичь после нее), так что можно будет продолжить...
***
3-ий квартал 2015
Санни Айлз Бич, Флорида
В июне флоридский город Санни Айлз Бич отметил свою 18-ю годовщину.
Это-маленький город с большим бюджетом, что означает существенные суммы, которые городское управление тратит на благоустройство, чистоту, парки, пляжи, полицию и прочие радости и услуги для жителей, которые в США оплачиваются из местных бюджетов, формируемых из налогов на недвижимость, исчисляемых от ее стоимости. Недвижимость в Санни Айлз Бич, Флорида, не из самых дешевых, так что и город содержится первоклассно. К тому же в этом городе нет совсем западной части с дешевой недвижимостью, что обычно ложится бременем на местный бюджет в других городах Южной Флориды. Санни Айлз Бич тянется узкой лентой вдоль берега океана, ограничиваясь каналом на западе, после которого уже идет другой город.
Высокое качество жизни обеспечивается красивыми ухоженными зданиями, удобно расположенными магазинами и ресторанами, множеством социальных программ для отдыха от сити-холла, многие из которых бесплатны для местных жителей, бесплатным автобусиком по городу для всех, включая туристов, что позволяет не пользоваться машиной вовсе, чистыми и ухоженными парками и пляжами.
В городе живут постоянно примерно 20 000 жителей, и практически все здесь находится в пешеходной доступности (разве что пожилые люди пользуются бесплатным транспортом, если желают).
Географически Санни Айлз Бич очень удобно расположен вдоль береговой линии пляжей между Майами и Форт Лаудердейлом, т.е. между двумя международными аэропортами и круизными морскими портами. Близко находятся многие мировые достопримечательности. Искусство: Адриен Аршт Центр, Авентура Центр Искусств, Бровард Центр Искусств, Дизайн Дистрикт, Линкольн Роуд. Шопинг: Авентура Молл, Бал Харбор Шопс, Лас Олас, Саус Бич. Отелей, ресторанов, парков, казино, гольф- и теннис-клубов не счесть.
За год город посещают около миллиона гостей, и многие их них покупают недвижимость во Флориде именно здесь в Санни Айлз Бич, полюбив его во время своего визита для отдыха.
По последним сведениям портала недвижимости Трулиа, средняя стоимость проданных объектов недвижимости в Санни Айлз Бич составляет 316 000 долларов, что на 23% выше предыдущего квартала и на 13% выше предыдущего года в целом. Понятно, что среднюю стоимость формируют как огромные миллионные квартиры в роскошных новых башнях прямо на песке у океана, так и вполне доступные среднему классу более скромные квартиры (отдельных домов на одну семью здесь мало). За последние 5 лет стоимость недвижимости в Санни Айлз Бич выросла на 38%.
Недавно город обновил свой вебсайт sibfl.net , где можно посмотреть фото и видео, ознакомиться с услугами жителям и гостям (по-английски).
***
2-ой квартал 2015
Русские покупатели исчезают из Санни Айлз?
Это название статьи в газете *Майами Геральд*. Краткий перевод следует.
В 1990-х в Санни Айлз появилось первое эксклюзивное многоэтажное жилое здание на берегу океана здесь, в Южной Флориде, на северной границе Майами. В начале 2000-х и по сю пору роскошные высотные здания стали расти как грибы на всем протяжении берега в 2,5 мили в Санни Айлз, заменяя собой маленькие мотели на Коллинз Авеню, стоявшие здесь с 1950-х и даже несколько ранее... и почти все старые отельчики уже снесены...
Девелоперы удачно поймали тренд в этом прекрасном месте, уединенном и в то же время близко расположенном к знаменитым моллам и бульварам, международным аэропортам, портам, и что самое важное-прямо на чистейшем пляже Южной Флориды, привлекая интернациональных покупателей недвижимости Флориды, как сезонных, так и постоянно живущих. Санни Айлз превратился в элитный городок с высоким спросом на квартиры в верхнем и среднем ценовом диапазоне (отдельных домов здесь немного, также как и квартир в дешевом сегменте).
В 2010 г. для удовлетворения спроса русско-говорящего населения здесь появилось множество новых ресторанов, магазинов, салонов с русскими хозяевами и персоналом, так что Санни Айлз стали называть *Маленькой Москвой*. 7% населения Санни Айлз-русские. Штат Флорида-один из шести штатов США с самым большим русско-язычным населением. Вообще же, русские одна из самых больших этнических групп в США численностью 2,9 миллиона из 28,4 миллиона всех, кто был рожден за границами США, - по результатам последней переписи населения страны.
Санни Айлз-самое подходящее для русских место, безопасное и с атмосферой релаксации.
Однако, по сведениям местных риэлторов, в прошлом 2014 году поток новых русских покупателей упал на 50-70% в связи с украинским кризисом и санкциями. Правда, это коснулось только покупателей из России, но не русских из Нью-Йорка, Иллинойса и т.п.
Кто же заместил русских на рынке недвижимости Флориды? Это-бразильцы, спасающиеся от нестабильности в своей стране. По некоторым сведениям, бразильцы раскупили от 20 до 30% избыточных квартир на продажу в самых роскошных новых зданиях Санни Айлз.
Недвижимость Флориды остается незыблемой гаванью для иностранных инвесторов со всего света-так заканчивается статья.
Мои собственные наблюдения: русской речи ничуть не стало меньше слышно тут вокруг, и к тому же, похоже, набирает обороты сравнительно новый бизнес-все больше видно здесь беременных русских женщин, приехавших сюда рожать свои деток, которые автоматически являются американскими гражданами по факту появления на свет на земле США. (Так что, купив здесь квартиру, можете сдавать ее постоянно одной из фирм, обслуживающих роды россиянок в Америке-вот и бизнес-идея вам в новостях!)
***
1-ый квартал 2015
Продажи и цены недвижимости Флориды за 2-ое полугодие 2014
Полтора года назад (см. Новости Флориды 2013 - цены на недвижимость Флориды уже тогда шли в рост...) мы делали обзор уже совершенных покупок квартир с указанием цен. Посмотрим сейчас, короткое время спустя, на цены только что проданных квартир абсолютно того же типа, размера и расположения - для сравнения.
Итак, опять в столь любимом русскими покупателями со средними доходами Халландейле - небольшом городе, примыкающем к Майами с севера, в прибрежной своей части в основном застроенном 30-40 лет назад зданиями средней этажности, содержащимися в прекрасном состоянии, и с прекрасно развитой инфраструктурой - магазины, рестораны, казино, парки, пляжи. Есть здесь также некоторое количество новейших высоток и частных домов.
Близость к двум крупным международным аэропортам Южной Флориды (Майами и Форт-Лодердейл) делает Халландейл очень привлекательным для иностранных инвесторов в недвижимость Флориды (кроме русских тут широко представлены канадцы и южно-американцы). Рынок аренды жилья в Халландейле тоже очень хорош – как долгосрочной аренды, так и сезонной.
По данным регистрации сделок по недвижимости мы рассматривали только прибрежную часть города (восточнее Первого федерального шоссе), где нет никаких трущоб и преступности. Естественно, у всех зданий есть свои бассейны, спортзалы, клубные помещения и т. п. Конечно, имеем в виду, что в одном и том же районе и даже доме цена может быть разной в зависимости от планировки, состояния квартиры, этажа, вида с балкона и т.п., включая удачу или неудачу на переговорах покупки-продажи...
Напомним, что следующая квартира во Флориде, в симпатичном, ухоженном и с охранным постом при въезде районе Три Айлендз в Халландейле, 5 мин. на машине до пляжа (а можно и пешком дойти минут за 20-30): 1 спальня и 1 ванна (естественно, плюс гостиная, кухня, лоджия), 85 кв. м., 5-ый этаж 5-этажного дома, была продана в начале 2013 за 99 тысяч долларов (а на самом *дне* рынка лет пять – шесть назад такую можно было найти из банковских и за половину этой цены...).
А в таком же доме квартира во Флориде в том же районе Три Айлендз в Халландейле, 2 спальни, 2 ванны, 135 кв. м., 2-ой этаж 5-этажного дома, продана в начале 2013 за 145 тысяч долларов.
Интересно, что же сейчас, через примерно полтора-два года, с ценами уже проданных аналогичных квартир в этих же домах?
С одной спальней несколько таких квартир продано в конце 2014 за 120 - 140 тысяч долларов (в среднем 30% рост стоимости). С двумя спальнями вижу одну зарегистрированную продажу за 182 тысячи долларов (25% рост стоимости).
Можно было бы пройтись и по прочим объектам недвижимости Халландейла, Флорида из прошлого обзора с тем, чтобы найти цены, по которым аналогичные квартиры были проданы недавно, спустя примерно полтора года, но хотя по разным сегментам рынка рост может быть и больше, и меньше, это все равно рост и приличный... В целях краткости остановимся и на этом, как кажется, самом интересном для некрупных инвесторов в недвижимость Флориды уже описанном сегменте - такие квартиры можно покупать как для сохранения средств инвесторов, так и для получения прибыли от сдачи их в аренду, поскольку они хорошо сдаются и цены на рынке аренды тоже растут.
Так что, тот, кто купил пару лет назад недвижимость во Флориде, уже выиграл за счет роста цен. Ну, а тот, кто не успел, не расстраиваитесь – рост цен продолжается, рынок недвижимости нормализовался, есть предложения, просто входной порог для инвестирования несколько повысился.
С уважением,
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков
| Поиск |
| Друзья сайта |
| Статистика |