Недвижимость Флориды
Новости Флориды 2013
4-ий квартал 2013
Рынок недвижимости Флориды поднялся благодаря иностранным покупателям
Как сообщает Bloomberg Business Week, 23% покупателей недвижимости Флориды – иностранцы (канадцы, южно-американцы, европейцы). В статье приводится пример американки из среднего класса, которая никак не может купить себе дом во Флориде – только подберет подходящий и начнет собирать бумаги на ипотеку, как появляется иностранный покупатель с наличными и перебивает цену. За 3 года, что она ищет, так уже случилось 5 раз, а цены на дома с тремя спальнями в том районе Майами, что ей нужен, уже выросли со 180 000 долларов до 250 000 долларов за это время.
Аналитики говорят, что ситуация с недвижимостью Флориды сейчас напоминает 2003 год, когда начинался бум.
Иностранные покупатели потратили свыше 50 миллиардов долларов, приобретя более 250 000 домов и квартир во Флориде с 2009 года по нынешнее время. Другой пример из этой статьи – брокер из Колумбии купил за это время 3 квартиры в Майами и сдает их в аренду, как и многие иностранные покупатели делают. Другие используют свои дома и квартиры во Флориде для проведения отпусков.
Приток иностранных денег увеличил спрос на недвижимость Флориды и подтолкнул цены вверх, в также инициировал *войны предложений* со стороны покупателей с наличными. За последний год цены на недвижимость Флориды выросли в среднем на 14%, хотя они пока все еще на 40% ниже пикового уровня 2006 года.
Девелоперы отвечают на тенденцию значительного увеличения иностранного спроса, а также некоторого усиления местного, и обещают в течение ближайших двух лет построить 150 новых зданий в Южной Флориде с 20 000 квартир.
В любимом состоятельными русскими Санни Айлз Бич цены выросли на 10% за год, здесь строится или планируется восемь новых роскошных башен, одна из которых оборудуется лифтами, поднимающими в квартиру прямо на автомобиле, с ценами от 5 до 32 миллионов долларов за квартиру.
***
Самая свежая статистика по рынку недвижимости США от Файненшиал Пост (ноябрь 2013):
- Цены на недвижимость США обрушились в связи с ипотечным кризисом 2008 года, но сейчас на дороге к выздоровлению
- 175 000 долларов - средняя медианная цена проданного дома в США в августе 2013, 6% увеличения за год
- 116 000 долларов - средняя медианная цена проданного в августе 2013 в США дома из тех, что поступили в собственность банков
- Некоторые аналитики полагают, что возможность купить дешевле от банка будет еще существовать не более года
- 17 месяцев подряд растут цены на дома в США
- на 23% выросли цены на недвижимость США на август 2013 по сравнению с нижней точкой в марте 2012
- на 26% все еще ниже цены на недвижимость США по сравнению с пиком 2006
(Это все - в среднем по стране, местные рынки могут отличаться в ту или иную сторону)
***
3-ий квартал 2013
Продажи недвижимости Флориды за 1-ое полугодие 2013
В качестве примера возьмем столь любимый русскими покупателями со средними доходами Халландейл – небольшой город, примыкающий к Майами с севера, в прибрежной своей части в основном застроенный 30-40 лет назад зданиями средней этажности, содержащимися в прекрасном состоянии, и с прекрасно развитой инфраструктурой – магазины, рестораны, казино, парки, пляжи. Есть здесь также некоторое количество новейших высоток и частных домов. Близость к двум крупным международным аэропортам Южной Флориды (Майами и Форт-Лодердейл) делает Халландейл очень привлекательным для иностранных инвесторов в недвижимость Флориды.
Итак, что же было куплено в Халландейле за разные суммы, начиная примерно со 100 000 долларов, в прошедшем полугодии (по данным регистрации сделок по недвижимости)? Здесь и далее мы рассматриваем только прибрежную часть города (восточнее Первого федерального шоссе), где нет никаких трущоб и преступности. Естественно, у всех зданий есть свои бассейны, спортзалы, клубные помещения и т. п. Приводим типичные средние примеры продаж, округляем цифры, имеем в виду, что в одном и том же районе и даже доме цена может быть разной в зависимости от планировки, состояния квартиры, этажа, вида с балкона и т.п., включая удачу или неудачу на переговорах покупки-продажи...
1. Квартира во Флориде, симпатичный, ухоженный и с охранным постом при въезде район Три Айлендз в Халландейле, 5 мин. на машине до пляжа (а можно и пешком дойти минут за 20-30), 1 спальня и 1 ванна (естественно, плюс гостиная, кухня, лоджия или несколько, далее наличие этого имеется в виду у всех объектов, конечно), 85 кв. м., 5-ый этаж 5-этажного дома, продана в мае за 99 000 долларов
2. Квартира во Флориде в том же районе Три Айлендз в Халландейле, 5 мин. на машине до пляжа (а можно и пешком дойти минут за 20-30), 2 спальни, 2 ванны, 135 кв. м., 2-ой этаж 5-этажного дома, продана в апреле за 145 000 долларов
3. Или за эту же сумму можно найти поближе к океану, но поменьше размером квартиру во Флориде в Халланлейле, с 1-ой спальней и 2-мя ванными комнатами, 70 кв. м., 6-ой этаж 11-этажного дома, вид на канал, океан через дорогу, продана в июне за 145 000 долларов
4. В том же доме квартира во Флориде, Халландейл, океан через дорогу, 2 спальни и 2 ванны, 130 кв. м., 9-ый этаж 11-этажного дома, вид и на океан, и на канал, продана в марте за 237 000 долларов
5. Похожая квартира во Флориде, в Халландейле, но этот дом стоит прямо на океане, будет несколько дороже: 2 спальни, 2 ванны, 120 кв. м., 3-ий этаж 21-этажного дома, продана в апреле за 270 000 долларов
6. Но в этом же доме на океане в Халландейле почти за такую же цену была продана в апреле и меньшая по размеру квартира во Флориде, но зато с очень дорогим ремонтом: 1 спальня, 1 ванна, 80 кв. м., 2-ой этаж 21-этажного дома, все в мраморе, 275 000 долларов
7. Квартира во Флориде в новой высотке прямо на океане в Халландейле, 1 спальня, 1 ванна, 100 кв. м., 19-ый этаж 45-этажного дома, продана в апреле за 315 000 долларов
8. В этом же доме квартира во Флориде в новой высотке прямо на океане в Халландейле, 2 спальни, 2 ванны, 170 кв. м., на 6-ом этаже 45-этажного дома, продана в апреле за 475 000 долларов
9. Есть в этом же доме и большие квартиры, что стоят более миллиона долларов, вот пример: 3 спальни, 3 ванны, 200 кв. м., 17-ый этаж 45-этажного дома, огромные лоджии выходят на океан, продана в июне за 1 033 000 долларов
10. И наконец, самый дорогой объект недвижимости Флориды (т.е. нашего умеренного по ценам Халландейла, а не всего штата), проданный в первом полугодии: новый частный 2-этажный дом, стоящий на канале с выходом в океан, 5 спален, 8 ванн, 600 кв. м., бассейн, отделка мрамором и т.д. и т.п., продан в феврале за 2 675 000 долларов
Миллионные объекты недвижимости для Халландейла нетипичны вообще-то, здесь в основном недвижимость для среднего класса. Но вы можете увидеть в интернете предложения квартир и домов в Халландейле по цене ниже 100 000 долларов – что это за квартиры и дома такие и подойдут ли они для инвестиции в недвижимость Флориды покупателям из России, Украины, Казахстана?
Некоторые из этих объектов недвижимости расположены в районах с высокой преступностью (западнее Первого федерального шоссе) - вам туда не надо совершенно, это – специфический рынок для так называемых *сдатчиков трущобного жилья*.
Есть во Флориде дома для людей старше 55 лет – они ничем не хуже обычных, разве чуть поскромнее, но контингент покупателей ограничен возрастной категорией (пенсионеры хотят отдыхать в кругу себе подобных), и обычно в этих зданиях запрещена сдача квартир вообще, так что скорее всего и туда вам нельзя или не надо инвестировать, хоть эти квартиры и дешевле.
Еще есть совсем дешевые банковские квартиры и дома в плохом состоянии, но тут дела обстоят следующим образом: если объект действительно финансово привлекательный (т.е. цена покупки плюс стоимость ремонта в сумме все равно оставляют возможность накинуть сверху интересную прибыль при продаже по существующей рыночной цене после восстановления товарного вида), то такие объекты опытные инвесторы в недвижимость Флориды забирают сразу, а иногда даже и набавляют цену предложения, чтобы обойти конкурентов, так что в интернете эти объекты недвижимости Флориды как бы и есть еще, а на деле уже проданы (да и как вы будете ремонтом-то заниматься на другой стороне пруда, как американцы и англичане именуют разделяющий их Атлантический океан?)
И последнее: цены на недвижимость Флориды растут, и того уровня, что был в прошлом году, уже нет...
***
2-ой квартал 2013
Флорида и Майами - чемпионы США по количеству банковской недвижимости
Как сообщает The Miami Herald, в Майами с пригородами в первом квартале была самая высокая активность по США по отъему банками домов и квартир у неплательщиков ипотеки. Один из каждых 79-ти собственников недвижимости находится на каком-то этапе этого процесса. Это более, чем в 3 раза выше, чем в среднем по США.
Флорида продолжает лидерствовать среди штатов, а Майами - среди городов США по количеству новых случаев потери собственниками их недвижимости в пользу банков.
В целом по Флориде в первом квартале 85 671 собственников получили банковские предупреждения. Это - один из каждых 104-х владельцев домов и квартир, что примерно в 3 раза больше, чем один из 296-ти в среднем по стране.
Флорида продолжает лидерствовать среди штатов, а Майами - среди городов США по количеству новых случаев потери собственниками их недвижимости в пользу банков.
В целом по Флориде в первом квартале 85 671 собственников получили банковские предупреждения. Это - один из каждых 104-х владельцев домов и квартир, что примерно в 3 раза больше, чем один из 296-ти в среднем по стране.
Рост активности банков по отъему недвижимости Флориды у собственников в первом квартале составил 7% по сравнению с предыдущим кварталом и 17% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Кроме Майами, еще 6 других городов Флориды входят в десятку первых по США по этому не самому почетному показателю: Орландо, Окала, Тампа, Джексонвил, Палм-Бей и Лейкленд.
Предположения, что эта активность банков потянет цены на недвижимость Флориды вниз, пока не оправдались. Инвесторы (как американские, так и иностранные) выхватают все, что только появляется на рынке, что подталкивает цены постоянно вверх.
Предположения, что эта активность банков потянет цены на недвижимость Флориды вниз, пока не оправдались. Инвесторы (как американские, так и иностранные) выхватают все, что только появляется на рынке, что подталкивает цены постоянно вверх.
Брокер Даг Девит из Майами Бич, который оценивает и выставляет на продажу банковскую недвижимость, говорит: *Объекты просто улетают. Если какая-то недвижимость в запасе у банков и есть, это не оказывает давления на сегодняшний рынок*. Во вторник он выставил на продажу дом на северо-западе Майами (рабочий район, 3 спальни, 2 ванны, 120 кв. м.) за 109 900 долларов, а в среду уже получил 16 предложений на покупку. Банковский менеджер будет решать, какое из них принять.
***
1-ый квартал 2013
Рынок недвижимости Флориды нормализуется, хотя влияние банковской недвижимости на него сохраняется
Правительство графства Майами-Дейд, куда входит Большой Майами с прилегающими территориями, опубликовало статистический отчет по рынку недвижимости за прошедший 2012 финансовый год http://www.miamidade.gov/oedit/library/reports/economic-trends/housing-market-report-12-2012.pdf
Там много графиков - можно посмотреть. Есть вопросы – задавайте.
Резюмируя все эти данные, можно сказать, что
-количество продаж домов и квартир в Южной Флориде резко выросло в 2012 году по сравнению с предыдущим годом (мой комментарий: в основном за счет инвесторов, многие их которых - иностранцы)
-стоимость проданных домов выросла на 6%, а квартир на 24%
-количество окончательно оформленных случаев отъема недвижимости банками у неплательщиков ипотеки несколько снизилось, хотя находящихся в процессе оформления – значительно увеличилось (мой комментарий: во Флориде это – судебная процедура, а суды завалены такими делами и работают медленно)
-процент по ипотеке продолжил снижение
-выдача разрешений на новое строительство пока не набрала обороты
Это - официальные сведения, которые показывают, куда рынок недвижимости Южной Флориды движется (с одной стороны, в сторону нормализации, а с другой – у банков все еще много нераспроданных объектов, а будет еще больше...), и могут помочь в выборе стратегии инвестиции в недвижимость Флориды.
Консультант по недвижимости – Ваш помощник и представитель по абсолютно всем вопросам приобретения и последующего управления недвижимостью во Флориде, США.
Ваши вопросы и пожелания отправляйте, пожалуйста, через форму обратной связи.
С уважением,
Ольга Келлен,
Консультант,
Член клуба инвесторов в недвижимость Южной Флориды, США,
Член Американской Ассоциации Переводчиков
| Поиск |
| Друзья сайта |
| Статистика |